Прави впечатление появата на изключително много нови купувачи в този сегмент на пазара. Много арендатори се включиха, както други инвеститори, чийто фокус до преди надуването в цените бе насочен към други сектори. Още миналата година цените на земеделските земи край Балчик достигат 800 лв./дка, а тази са над 1000 лв. С около 20-30 % е поскъпването на нивите само за последните 6 месеца. Сделка за 1600 лв./дка има дори във Врачанско – според шефът на дирекция "Земеделие, гори и поземлени отношения". В Добруджа реални сделки се сключвали по 1000-1100 лв. Есента на 2010 г. цените в североизтока са 530-550 лв. Края на март 2011 е 800 лв., месец май около 900-950 лв., септември цените се движат около 1000 лв. като има и сделки на много по-високи цени, 1100, 1300, 1450 лв.
В сравнение с всичко останало, последните няколко години като, че земята наистина предлага много повече сигурност, с рентата която се получава от нея, с липсата на данъци и с реколтата за която може да се вземе добра цена, ако човек сам се занимава със земеделие.
Пазарът на земя обаче не се различава кой знае колко много от останалите пазари и за него правилата при надуване на балоните важат със същата сила както при всички други. Психозата обхванала доста хора е показателна, за това което неминуемо ще се случи още в 2012 година. И както в 2010 година описах защо се качват цените на земята в България, сега ще се опитам да напиша защо те ще спаднат, рано или късно, а най-вероятно още в 2012– 2013 ще наблюдаваме поне корекция на пазара. Причините които могат да доведат до спукване на балона са следните.
Създаването на по-големи количества земеделски продукти изисква усилията на по-малко хора, благодарение на новите технологии
Предвид интензивността на капиталите в модерното селско стопанство, фермерите са под нарастващ натиск да станат още по-ефективни. Това изисква значителни инвестиции в модерни селскостопански машини, което е много скъпо. Трактори, комбайни, силози за съхранение на зърно, напояване там където то се налага, а тези неща не са евтини. Ако добавим в цената на земята и цената на капитала за да си купим всички описано по-горе, става очевидно, че маржове са почти изцедени. Резултатът ще е изключително висок дълг към съотношението доход.
Цената на някой декари земя е оферта, далеч отвъд реалните икономически стойности
Новите инвеститори, или поне част от тях, не са се интересуват в умерена, но стабилна възвращаемост от земята в исторически план. Някой от тях макар и малко, са влезли и силно задлъжнели в сделките, като шанс да се възползват от бързото поскъпване, а с печалбата да решат други свои проблеми. Ситуацията е много сходна с това, което видяхме на пазара на недвижими имоти, където спекуланти купуваха инвестиционни имоти, с надежда да се възползват от бума на пазара на жилища.
Едни растящите лихвени проценти могат да сложат прът в колелото на поскъпването предвид и това, че част от фермери и арендатори имат задължения към банките, а това индиректно би ударило първо точно спекулативния пазар на земя
При положение, че някой големи земеделски компании имат дълг, броят на големите фермери, които могат да се окажат пред риска от банкрут може да се удвои, а бройката на младите фермери пред риск от банкрут да се учетвори, въпреки, че точно някой от малките фермери може да нямат дългове по причина, че банките не обичат дребосъците и случайни хора (освен ако не им поверяват парите си) и не им отпускат охотно заеми. Растящи лихви в западния свят (развитите държави – ЕС и САЩ), също биха се усетили осезателно и тук в България, а това неминуемо ще даде отражение както върху цените там, така и върху цените на земята тук.
Намаляващ износ, спадът в цените на зърното, също бързо може да доведе до срив на пазара, което ще елиминира много от инвеститорите, а заедно с тях и част от фермерите
В сравнение с цените на житото в края на зимата и сега, спадът е осезателен, а ако той се задълбочи? В допълнение, потребителите са склонни да купуват по-малко по време на лоши икономически времена, така, че цените, платени за селскостопанските стоки не само може и да слязат, но и част от инвеститорите влезли на пазара може да се наложи да изтеглят инвестициите си притиснати на други фронтове.
Маржовете отново може да се свият, тъй като увеличената продукция в комбинация с по-високите разходи за производство намаляват печалбата. В резултат, може да се очаква забавяне на темпото на растеж на цените на земеделска земя, съпроводено с резки понижения поне от време на време, ако не с внезапно пукане на балона още тази и следващата година. След 7 години на покачване на цените (коригирани не много, само от кризата в 2007-2009г.) нищо чудно да видим връх на пазара.
Покачването на доларa също може да изиграе лоша шега на цените на земята, но тук причините са прекалено дълги и свързани с други които споменавам, за това не ги излагам
Разходи за производство са се променили драстично през последните няколко години и дори през последните месеци
Очакваните разходи за производството на един декар царевицата или пшеница са се повишили с над 30-40% от 2006 г. насам, а сравнени с разходите през 2001 г. са нараснали няколко пъти. Всичко това се компенсира от евросубсидиите, но един спад в цените на зърното може да извади много от инвеститорите на червено и докато едрите арендатори може и вероятно ще оцелеят, това не може да се каже за тези с чиито пари е осигурена земята за обработка. Натиска на цените в посока минус, ще бъде натиск и в размера на арендите които растяха последните години, но както се вижда на графиката на пшеницата те растат заедно с печалбите от производството и.
Цени на пшеницатa в България
Колебанията в цените и разходите, води до огромна несигурност и нестабилност на пазара на земя
Аспект на търсенето и предлагането на пазара на земята може да се характеризира в момента като малко продавачи и много желаещи купувачи. А основната причина за тази промяна в търсенето и предлагането, е липсата на алтернативни инвестиции. Един сравнителен анализ между пазарът на земя, депозити, други недвижими имоти или индексите на Българска Фондова Борса показва, че земеделските земи продължава да бъде по-привлекателната инвестиция. Хората, които притежават земя, не се интересуват от продажбата и по причина, че за разлика от много други инвестиции тя носи доходи и расте в цените, а хората които не притежават земя, се опитват да я купят в общи линии същата причина. Къде другаде ще да вложите парите си? Земята обаче крие и някой капани, част от тях изброих, а сега ще покажа нови.
Проблемите за селското стопанство в момента, в България са, че твърде много фермери, арендатори и инвеститори са твърде зависими от производството на твърде малко на брой стоки.
Докато по времето на социализма се произвеждаха голяма гама от продукти и дори на шега бяхме кръстени доматената република от някой специалисти, днес основното износно и печелившо перо е зърнодобив.
Както каза скоро един колега “Дайте ми 1000 комбайна и ще ожъна цяла България”.
От което следва, че твърде малко хора се занимават със селско стопанство (за повече хора работа няма), печалбите от него също отиват в много малко ръце и са предимно насочени в гама от много малко стоки.
Уедряването на собствеността води до все по-големи добиви на зърно (само то остава рентабилно при качващите се разходи), а всичко останало или стагнира или е заменено от внос от години, по причина че поне в България отглеждането на какви да е други земеделски продукти не е рентабилно от една страна заради огромния, често и нелегален внос, от друга ниската автоматизация в българското селско стопанство. И докато предни години, спада в цената на една стока се замества с покачване или поне задържане на цената на друга и имаше диверсификация, то днес това разнообразие липсва, поне и насочено към пазара. Родното производство което преди даваше препитание на много хора и имаше продуктово разнообразие, днес е заменено основно само с няколко продукта, а спад в цените на някой от тях ще повлече целия сектор, както и цената на земята.
Една от причините може да е и чисто административна
Само преди дни, в парламента мина закон според който земеделските земи, които не се обработват, ще бъдат разпределяни административно на различни ползватели. Законът е приет на първо четене, а какво предстои ще видим. Какво обаче означава това – За мен задържане или дори снижение на някой ренти. Защото, ако сте едър арендатор и близо до вас държавата ви дава земя за ползване, безвъзмездно, за какво бихте платили рента на някой друг? Разбира се не навсякъде това ще е възможно, но ако законът мине и влезе в сила, това ще окаже задържащ ефект върху цените.
Има и още – Тук ще споменем и парцелите на които бе направена промяна на предназначение.
“Според новия закон за опазване на земеделските земи промяната на предназначението на земеделските земи се отменя, ако до 3 години от влизането му в сила не е поискано разрешително за строеж. Бившите ниви пак стават земеделска земя, ако до 6 години изграждането на дадения обект не е започнало. По силата на тези правила собствениците на парцелите, чието предназначение е било променено през 2008 г., може да загубят право на строеж върху тях още през тази година. Очаква се проблемът да засегне още десетки или дори стотици собственици на земеделски земи с променено предназначение.” (източник profit.bg) – Така земите с много по-висока стойност отново ще се влеят в пазара на земя и ренти, този път вече обезценени веднъж.
Пазарът в чужбина
Въпреки, че в Украйна земеделска земя в момента не е пазарна, защото има забрана за продажби, бъдещи продажби е вероятно да започват и да са около цени от около 860 $ хектара, което е в пъти под завишените цени в Добруджа. Тъй като селскостопански инвестиции се вливат в страните в Източна Европа или Южна Америка, цените на земята другаде ще се срине. Само преди седмици, в Аржентина над 4 милиона декара, само с една сделка излязоха на пазара. В САЩ вече се говори за балон в цените на земята. Там се забелязва се и следното – Тези фермери които са достатъчно възрастни да помнят срива в цените на земеделските земи в началото на 80-те години, продават. Намаляване на цените на земята има по време на селскостопанската икономическа криза в средата на 80-те години.
През 1981 г. един акър земя е струвал 2023 $, а през 1987 г., един акър земя е можело да бъде закупен за 1149 $. Намаляването на цените за срок от пет години е 43%. Пазарът на земя днес ми напомня този в корабоплаването между 2005-2007 г. когато голям брой не само частни инвеститори, но и пенсионни фондове купуваха кораби. Дали това е много удачно ще видим. Наивно е обаче да очакваме, че ако спукването на балона в САЩ се случи, то тук ние ще останем незабелязани и цените на земята ще продължат да се качват.
Сравненията на цените на земята тук в България с тези в Гърция и Западна Европа ми приличаха на онези сравнения с цените на апартаментите в Западна Европа и тук в 2007г. Нито София е Брюксел, нито Варна е Ню Йорк, за това и земите ще следват в цените си същите тия перспективи. Едва ли ще направим изключението на което се надяваха купувачите на акции и имоти в 2007г., всички да падат, а само ние не, защото сме имали да наваксваме. Да не забравяме, че сме периферията на Европа, а от 22 години не сме направили нищо като нация, да ни оценяват дори вътрешните инвеститори с повече и да излезем от нея. Земята не е движима стока, така, че ако на някой не му хареса цената тук, да си я отнесе на запад в Белгия или Холандия, или на юг в Гърция и да си я продаде. И като споменах Холандия да добавя и нещо съществено, което би помогнало да се качи цената на земята още, но така и не се сторено.
Тук са пропуснати търговски реформи и инициативи, които довеждат до значителен напор от чуждестранни инвестиции което би повишило цените.
Страни до преди години редовни вносители, днес се превръщат в износители на храни – Русия, Украйна, Китай и т.н. Китай например от вносител днес е един от най-големите износители, но на готови храни с висока добавена стойност. Подобно на страни като Холандия, Германия и Швейцария там се залага не само на износ на суровини, а на готови продукти с много по-висока добавена стойност. От една страна в преработвателните компании се ангажират много хора, а както цитирах колегата си с 1000 комбайна и с 1000 човека човек може да прибере и продаде цялата реколта от зърно в България, от друга, изработването на полуготови или готови храни покачва и печалбите от декар. Ние изнасяме жито вместо спагети, брашно и т.н. Изнасяме слънчоглед вместо олио и царевица, вместо готови фуражни смески или готови храни. От всичко това и пазарът на земя не може да получи една по-висока оценка.
Макар, че не е ясно дали днес, високи стойности в земеделските земи представляват първият акт на един цикъл на бум и крах, или нова ера в селското стопанство, банкерите трябва непрекъснато да оценяват риска във връзка с икономически събития. И докато за банкерите тъй като рискуват предимно чужди пари грижата не е толкова голяма, то за спекулантите за които изкарването на пари е професия и залагат собствените си капитали, а не на вложители следва да са още по предпазливи.
Историята показва не веднъж, че бързите шипове в доходите на ферми и в цените на земеделските земи са последвани често и от значителните спадове.